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Economía

09/04/2011

Advierten que ya no es negocio comprar propiedades para alquilar

Casas y departamentos. Gracias a los sojadólares, sólo 5% de la población sustenta los valores altos del mercado. Sin crédito, se aleja más el sueño del techo propio para la clase media. El retorno de los alquileres bajó a la mitad, según expertos inmobiliarios.
MENOS DUEÑOS. Los porteños cada vez más lejos de acceder a la casa propia.
EFECTO SOJA. La inflación por metro cuadrado derrama desde los barrios premium a los medios.

Por Rodolfo Barros

El mercado inmobiliario cambió: los precios de las viviendas tienen valores récord, pero la rentabilidad al alquilarlas cayó a la mitad de la histórica. Los compardores ya no son los que invertían en ladrillos para asegurarse una renta mensual.

Son una porción aún más ínfima de la población que se beneficia con el 4 a 1 y los altos valores internacionales de las commodities, depositando sojadólares en el pozo de las obras, cobrando más sojadólares con la venta de la unidad terminada, para volver a ponerlos en otros pozos o debajo del colchón. Los especialistas consultados afirman que los altos valores serán sustentables en la medida que ese ciclo no se rompa. También acuerdan: comprar una vivienda nueva para alquilar ya no es negocio.

Es que el alquiler, que tradicionalmente ofrecía una rentabilidad de 5%, hoy apenas alcanza al 2,5% o 3%. “No conozco a nadie que invierta US$ 160 mil para tener un retorno tan bajo”, explicó Luis J. Ramos, un referente del sector, que insiste: “Sin embargo, se sigue vendiendo”.

Las compras y ventas de casas y departamentos, en cantidad de operaciones, crecieron 16% el año pasado respecto de 2009 y darán un salto menor, pero nada desdeñable, de otro 10% en el particular año electoral, según las cuentas de Héctor D’Odorico, de D’Odorico Negocios Inmobiliarios, que la semana pasada expuso en el Business Poin Inmobiliario, que se desarrolló en Buenos Aires.

¿Por qué crecen las ventas?

Los economistas, Martín Lousteau por caso, coinciden con la alta inflación real y las tasas de interés consecuentes, las alternativas de inversión se reducen y los activos inmobiliarios se muestran como un buen refugio. Esta demanda presiona a los precios. D’Odorico asegura que mientras los precios de la soja se mantengan, las transacciones no se frenarán.

¿Quiénes compran?

En su presentación, D’Odorico citó a otro referente del sector, Alberto Fernández Prieto, titular de Fernández Prieto y Asociados: “El negocio inmobiliario está movilizado por apenas una porción del 5% de la población económicamente activa”.

Ese selecto grupo es el que, afirman en el mercado, obtiene altos beneficios del modelo económico. En los nuevos polos de desarollo inmobiliario de la Capital Federal, como Almagro, Barracas o Saavedra, invierten unos US$ 1.600 por metro cuadrado para venderlos en casi US$ 1.900 a otros tenedores de sojadólares y, en menor medida, a parejas jóvenes financiadas por familiares.

¿Hay burbuja?

Hoy el crédito hipotecario está presente en apenas 6% de las transacciones inmobiliarias. En 2007, fue de 8,7%, muy por debajo del 29% de 1998. No es porque no haya demanda, sino porque la oferta, aunque implica tasas de interés reales negativas, por la alta inflación, tiene plazos de financiación a diez años y los precios de las propiedades hacen que sus montos sean tan altos que la mayoría de los salarios no califican para pagar la cuota con seguridad.

Como los precios récord no son avalados por créditos, en el sector de rehúsan a hablar de la posibilidad de una burbuja. Afirman que el metro cuadrado en Buenos Aires tienen precios que están debajo de otras capitales del mundo. Advierten también que los costos de la construcciónsuben en dólares. No piensa lo mismo el analista de inversiones Mariano Sardians (ver nota aparte).

Para el economista Eduardo Levy Yeyati, la explicación se encuentra en la enfermedad holandesa que “se caracteriza fundamentalmente por el efecto de la riqueza de un sector (tradicionalmente, el de las materias primas) sobre otro sector (relativamente menos productivo o menos demandado, tradicionalmente la industria transable: productora de exportables o sustitutiva de importables) a través de aumentos de los precios domésticos medidos en dólares (el tipo de cambio), que refleja la mayor riqueza del conjunto (el país) a expensas de una de las partes (el sector menos productivo o menos demandado). Esto generaría desindutrialización, desempleo industrial (con aumento del empleo en el sector servicios, y de aquí surge toda una línea de discusión sobre las calificaciones relativas entre sectores) y, al menos en la transición, redistribución de ingresos y riqueza”.

El boom y la enfermedad holandesa

En su blog, el economista Eduardo Levy Yeyati afirmó:

El boom de commodities que beneficia al propietario de un campo (que, por ser la oferta de tierras altamente inelástica, se apropia de la mayor parte del aumento de los términos de intercambio) combinado con el uso del ladrillo como alternativa de inversión (en un contexto de inflación moderada, expectativas de apreciación, tasas deprimidas, e imposibilidad de indexación) puede estar empujando los precios de las propiedades en zonas prime (las elegidas por preservación de valor y profundidad a la hora de alquilar o desprenderse de la unidad), derramando esta inflación inmobiliaria hacia zona y propiedades orientadas a sectores con ingresos laborales que, sin ahorros (esto es, sin activos que puedan beneficiarse del efecto riqueza), ve alejarse la posibilidad del techo propio.

¿Más sencillo? Que un aumento del precio de la soja podría alejar la compra de la casa.

El autor, docente de la Universidad Torcuato Di Tella y director de Desarrollo Económico, Cippec, dejó una pregunta flotando: ¿Las retensiones, al atenuar el efecto local del boom de commodities, mitigan esta enfermedad holandesa?

* De la redacción de Diario Perfil

9/4/2011

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