Por qué los argentinos frenan sus compras de inmuebles en Uruguay

El boom que se vio entre 2020 y 2023 parece haber llegado a un punto de inflexión. Los compradores argentinos, que durante años representaron entre el 35% y el 45% de las operaciones en Punta del Este, Montevideo y Colonia, redujeron notablemente su participación en los primeros meses de 2025.

Según datos de las principales inmobiliarias que operan en la costa uruguaya, el volumen de consultas y reservas de argentinos cayó entre un 25% y un 35% interanual. Las escrituras ya concretadas muestran una caída aún más pronunciada en el segmento de departamentos en pozo y casas de entre US$ 250.000 y US$ 600.000, el rango donde históricamente más pesaban los compradores del otro lado del Río de la Plata.

Dos factores que explican el freno

El primero es la estabilización macroeconómica argentina. Con inflación bajando, tipo de cambio más previsible y una sensación de menor urgencia por “sacar los pesos”, muchos inversores que antes veían Uruguay como única opción de resguardo ahora evalúan quedarse en el país. El segundo factor es la convergencia de precios. Durante los años de cepo duro y brecha cambiaria elevada, un departamento en Punta del Este podía costar lo mismo o menos que uno en Palermo o Nordelta. Esa ventana se está cerrando.

“El dólar blue ya no está tan barato y los precios en Uruguay subieron fuerte en dólares entre 2021 y 2024. Hoy la relación riesgo-rentabilidad se ve diferente”, explica un operador de una de las mayores desarrolladoras de la costa este que prefiere no ser nombrado.

Qué está pasando con la demanda local

En paralelo, el inversor uruguayo y el brasileño de alto poder adquisitivo volvieron a tomar protagonismo. Los fondos de pensión y family offices locales están más activos en proyectos de mayor ticket, mientras que los compradores brasileños reaparecieron con fuerza en Punta del Este y José Ignacio, atraídos por la estabilidad cambiaria y la conectividad aérea.

Esto no significa que los argentinos desaparezcan. Siguen siendo un actor relevante, especialmente en el segmento de alquileres temporarios y en la compra de propiedades para uso propio. Pero ya no son el motor principal del mercado como lo fueron entre 2021 y 2023.

Perspectivas para el resto del año

Los desarrolladores uruguayos con los que consultamos coinciden en que el segundo semestre puede mostrar una leve recuperación si la economía argentina sigue estabilizándose y si el gobierno mantiene el sendero fiscal. Sin embargo, pocos esperan que vuelva el frenesí de hace tres años.

Desde el lado del inversor argentino, la pregunta dejó de ser “dónde pongo los pesos para que no se licúen” y pasó a ser “dónde genero renta real en dólares con el menor riesgo posible”. Y en ese nuevo marco, Uruguay compite con oportunidades locales (bonos, fideicomisos, alquileres en pesos ajustados por inflación) y con otros destinos regionales.

Pongamos números. Un departamento de dos dormitorios en Punta del Este que en 2022 se conseguía en torno a los US$ 2.200 el m² hoy ronda los US$ 2.800-3.100. En el mismo período, un monoambiente en CABA de similares características pasó de US$ 1.800 a US$ 2.600 el m². La brecha se achicó sensiblemente.

Consejos prácticos para quien aún está evaluando

Si tenés dólares ahorrados y estás mirando la costa uruguaya, conviene separar dos cosas: uso propio versus inversión pura. Para uso propio, la decisión sigue siendo mayoritariamente emocional y de estilo de vida. Para inversión, hoy es clave mirar el yield bruto esperado (renta anual versus precio de compra) y compararlo con alternativas locales de menor complejidad operativa.

Los proyectos que todavía atraen atención de argentinos son aquellos con fuerte componente de renta turística, buena administración y costos de mantenimiento razonables. Los que solo prometen “revalorización” están más difíciles de colocar.

El mercado inmobiliario uruguayo no se derrumba, simplemente se normaliza. Y en esa normalización, el inversor argentino vuelve a tener que competir con compradores que no están huyendo de nada, sino buscando activamente rentabilidad.