Alquileres en CABA: subieron 1,4% en junio y 16% en el primer semestre
El aumento de los alquileres porteños en lo que va del año quedó por debajo de la inflación. Un monoambiente ya promedia $755.935 mensuales, según los datos del mercado.
Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires volvieron a mostrar una suba moderada en junio: 1,4% respecto de mayo, según los datos que releva el Observatorio de la Vivienda de la Universidad de Buenos Aires en conjunto con Reporte Inmobiliario. De esta manera, el acumulado del primer semestre se ubica en torno al 16%, un guarismo que queda claramente por debajo de la inflación general del mismo período.
Para dimensionar el impacto, un monoambiente en la Ciudad ya promedia $755.935 mensuales. Un departamento de dos ambientes ronda los $900.000 y uno de tres ambientes supera con comodidad el millón de pesos. Son valores que, medidos en dólares blue, se ubican entre 650 y 850 dólares mensuales según la zona y el estado del inmueble.
¿Por qué los alquileres suben menos que la inflación?
El dato no es menor. Históricamente, los alquileres en CABA solían correr por encima de la inflación en ciclos de alta nominalidad. Esta vez ocurre lo contrario. Varios factores explican esta dinámica. En primer lugar, la oferta de unidades en alquiler se mantiene elevada: muchos propietarios que antes vendían optaron por alquilar ante la dificultad de concretar operaciones de compraventa. En segundo lugar, la demanda se moderó. Parte de los inquilinos están optando por compartir departamentos o mudarse a zonas más periféricas para bajar el peso del alquiler en su presupuesto.
Además, la Ley de Alquileres derogada en diciembre de 2023 dejó un mercado que todavía se está reacomodando. Los contratos que se firman hoy suelen tener ajustes trimestrales por IPC o por un mix de índices, lo que genera una mayor previsibilidad tanto para locadores como para locatarios. Esa previsibilidad parece estar contribuyendo a una desaceleración de los aumentos.
El impacto en el bolsillo del inquilino
Para una familia tipo que destina 30% de sus ingresos al alquiler, estos valores siguen siendo muy exigentes. Un salario neto de $2.500.000 (que está por encima del promedio formal) dejaría poco margen una vez pagado el alquiler, expensas, servicios e impuestos. Por eso no sorprende que cada vez más gente busque alternativas: co-living, departamentos más chicos o directamente mudarse al conurbano.
Desde el lado del inversor, el alquiler en pesos sigue siendo poco atractivo en términos reales. El yield bruto anualizado (renta anual respecto del valor del inmueble) ronda el 5-6% en dólares en las mejores zonas, un número que queda lejos de lo que ofrecen los instrumentos financieros en pesos o incluso los bonos soberanos en moneda dura. Muchos propietarios mantienen las unidades alquiladas más por falta de mejor opción que por convicción.
Comparación con otros períodos
Si miramos hacia atrás, el acumulado de 16% en seis meses contrasta con el 2023, cuando los alquileres habían subido más de 150% en el año. La desaceleración es notoria y se alinea con la baja de la inflación mensual que se viene registrando desde febrero. Sin embargo, los valores absolutos siguen siendo altos en términos históricos: un monoambiente cuesta hoy casi el doble que a fines de 2022.
¿Qué puede pasar en la segunda mitad del año?
El escenario depende de dos variables clave: la evolución de la inflación y el nivel de actividad económica. Si la inflación se mantiene por debajo del 4% mensual, es probable que los alquileres sigan con subas moderadas. Si, en cambio, hay una aceleración inflacionaria o un salto cambiario, los locadores intentarán recomponer precios rápidamente.
Por ahora, el mercado parece haber encontrado un equilibrio precario: subas mensuales más contenidas pero valores absolutos que siguen presionando el presupuesto de los hogares. Para el inversor que piensa en comprar para alquilar, la ecuación hoy no cierra sin apalancamiento o con una perspectiva de muy largo plazo.
En resumen, los alquileres suben, pero menos que la inflación. Eso es una buena noticia para quien ya tiene contrato vigente, pero sigue siendo un dolor de cabeza para quien busca alquilar por primera vez o tiene que renovar en los próximos meses.
