Crédito hipotecario en retroceso: la señal de freno en el mercado inmobiliario porteño
Los préstamos para vivienda cayeron fuertemente en los últimos meses, según datos del BCRA. Esta contracción revela un enfriamiento del mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires, donde la demanda se enfría pese a la baja de la inflación.
El dato pasó casi inadvertido en medio del ruido fiscal y cambiario, pero merece atención: el stock de créditos hipotecarios en pesos ajustados por inflación registró en los últimos meses su primera contracción sostenida desde la puesta en marcha de la Ley de Alquileres y la posterior desregulación del mercado inmobiliario.
Según cifras del Banco Central, el volumen de préstamos para vivienda en el sistema financiero local cayó un 4,2% real entre marzo y junio de este año. Se trata de la baja más pronunciada desde 2022, cuando la hiperinflación había prácticamente extinguido la demanda de crédito.
¿Qué está pasando en CABA?
En la Ciudad de Buenos Aires, donde se concentra más del 60% de las operaciones hipotecarias del país, las escribanías reportan una caída interanual del 18% en el número de compraventas de inmuebles usados durante el segundo trimestre. El dato, que surge del Colegio de Escribanos porteño, coincide con la retracción crediticia y sugiere que el repunte que se había observado a fines de 2024 y comienzos de 2025 ya perdió impulso.
"El crédito estaba funcionando como catalizador de una demanda postergada durante años. Ahora que las tasas reales se mantienen elevadas y que los salarios no terminan de recuperarse en términos reales, ese motor se está apagando", explica un analista de una consultora inmobiliaria con años de seguimiento del segmento.
La comparación con ciclos anteriores
Quien observe la serie histórica notará un patrón recurrente en Argentina: los ciclos de crédito hipotecario suelen ser breves y volátiles. El último intento serio, el de los Créditos UVA lanzados en 2017, terminó en default masivo cuando la devaluación de 2018 licuó los ingresos de los deudores. Esta vez el esquema es distinto —UVA indexado pero con tasas de interés más altas y requisitos de ingresos más exigentes—, pero los resultados empiezan a parecerse en un punto clave: la sensibilidad al ciclo macro.
En Chile, por contraste, el crédito hipotecario representa más del 20% del PIB y muestra una correlación estable con el ciclo económico. En Argentina, apenas supera el 1,5% del PIB incluso después del repunte reciente. La brecha no es casualidad: refleja la ausencia de un mercado de fondeo de largo plazo en moneda local y la desconfianza estructural de los ahorristas hacia los compromisos de plazo extendido.
Factores que explican la caída
Tres elementos convergen en la retracción actual. En primer lugar, las tasas de interés reales siguen siendo elevadas para el tomador promedio: un crédito a 20 años con UVA implica una cuota inicial que ronda el 35-40% del ingreso neto familiar, cuando el umbral de confort histórico está cerca del 25-28%.
En segundo lugar, la recuperación del poder adquisitivo de los salarios viene más lenta de lo esperado. Aunque la inflación bajó drásticamente, los ajustes paritarios de 2025 se cerraron en torno a la inflación pasada, dejando a buena parte de los asalariados formales con ingresos reales todavía por debajo de los niveles de 2023.
Por último, la incertidumbre sobre el futuro del programa de desendeudamiento con el FMI y la posible reaparición de brecha cambiaria en 2026 actúan como freno para quienes evalúan endeudarse a 15 o 20 años.
¿Qué significa para el mercado inmobiliario?
La consecuencia más visible es el estancamiento de los precios en dólares en los barrios medios y altos de la Capital. Según datos de Reporte Inmobiliario, el valor del metro cuadrado en Palermo, Recoleta y Belgrano se mantiene prácticamente plano desde febrero, luego de haber subido casi 22% entre octubre de 2024 y enero de 2025.
En los segmentos más populares —Villa Urquiza, Caballito, Flores— la caída de operaciones es aún más marcada y ya empieza a generar descuentos puntuales del 5-8% en propiedades que llevan más de 90 días en oferta.
Perspectivas hacia fin de año
El escenario base de los operadores del sector contempla una estabilización del crédito en niveles bajos durante el tercer trimestre, con una posible recuperación moderada recién en el cuarto si el BCRA logra bajar las tasas de política monetaria sin desestabilizar las expectativas.
Sin embargo, la lección de los últimos quince años es clara: sin un mercado de capitales profundo que permita fondear préstamos a largo plazo en moneda doméstica, el crédito hipotecario argentino seguirá siendo un instrumento de ciclo y no un pilar estructural del mercado de vivienda.
Mientras tanto, el dato del BCRA funciona como un termómetro adelantado. Cuando el crédito se contrae, el mercado inmobiliario porteño suele seguirlo con un rezago de entre dos y cuatro meses. La señal de freno ya está encendida.
