El mapa de las subastas: todos los inmuebles del Estado que salen a la venta

El Gobierno nacional, a través de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), puso en marcha un ambicioso plan de desinversión inmobiliaria. Se trata de decenas de propiedades que hasta ahora permanecían ociosas o subutilizadas y que ahora salen al mercado mediante subastas públicas electrónicas.

Según datos oficiales, el stock de inmuebles estatales superaba las 1.200 unidades al cierre de 2024. De ellas, unas 180 ya fueron puestas en subasta durante el primer semestre de este año, con un valor de base que ronda los 45.000 millones de pesos. El objetivo declarado es reducir el déficit fiscal, generar ingresos extraordinarios y, al mismo tiempo, liberar activos que podrían ser más productivos en manos privadas.

¿Qué se subasta y dónde?

El mapa es amplio y federal. En la Ciudad de Buenos Aires se destacan dos torres en Retiro (ex sede de AFIP) y varios lotes en Puerto Madero. En la provincia de Buenos Aires, aparecen propiedades en La Plata, Mar del Plata, Bahía Blanca y Tandil. Córdoba aporta edificios céntricos y terrenos en Villa Carlos Paz; Mendoza, bodegas y fincas en Luján de Cuyo; mientras que en el Norte se licitan galpones en Salta y Jujuy.

También hay inmuebles en Patagonia: desde un hotel en Bariloche hasta terrenos fiscales en Santa Cruz. En total, las subastas cubren 18 provincias. La mayoría son terrenos baldíos o edificios administrativos de baja ocupación, aunque también aparecen algunos casos emblemáticos como el ex predio de la ex ESMA en Buenos Aires, cuya subasta generó controversia política.

El mecanismo y los plazos

Las subastas se realizan a través del sistema de la AABE en la plataforma de subastas electrónicas del Estado. Los interesados deben registrarse, depositar una garantía del 5% del valor base y presentar ofertas en sobre cerrado digital. El plazo promedio entre anuncio y cierre es de 45 días. Hasta ahora, el porcentaje de ventas concretadas ronda el 62%, según el último informe de la agencia.

Desde el Ejecutivo se argumenta que mantener este patrimonio genera costos de mantenimiento, impuestos y seguridad que superan ampliamente los ingresos por alquileres. “Es un cambio de paradigma: el Estado no puede ser un gran propietario improductivo”, sostuvieron fuentes oficiales.

Mirada comparada y lecciones de otros países

Esta estrategia no es nueva en el mundo. Durante la década de 1990, países como Nueva Zelanda y Reino Unido llevaron adelante programas masivos de venta de activos públicos bajo la lógica de “asset recycling”. En América Latina, Chile y Colombia implementaron esquemas similares entre 2015 y 2022, con resultados mixtos: mayor recaudación inicial pero también acusaciones de ventas a precios subvalorados y falta de transparencia.

En Argentina, experiencias anteriores (como las privatizaciones de los 90 o las ventas durante el gobierno de Macri) muestran que el éxito depende de tres factores: valuaciones independientes, procesos competitivos y reglas claras de posventa. La AABE asegura que en esta ronda se cumplen esos requisitos, aunque ya surgieron cuestionamientos desde la oposición sobre posibles conflictos de interés en algunas tasaciones.

Impacto esperado en el mercado inmobiliario

Los analistas estiman que la irrupción de esta oferta estatal podría agregar presión bajista en segmentos puntuales del mercado, especialmente en oficinas y terrenos en zonas secundarias. Sin embargo, en barrios premium de CABA y en destinos turísticos la demanda sigue firme. Para inversores institucionales y desarrolladores, representa una oportunidad de adquirir activos a valores de salida atractivos, siempre que el título esté limpio y no existan ocupaciones irregulares.

Desde FortunaWeb consultamos a un desarrollador que ya participó en dos subastas: “El precio es interesante, pero hay que descontar el tiempo y el costo de regularización. No es una ganga automática”.

Lo que viene

El plan prevé otras 120 subastas antes de fin de año. Entre los lotes más esperados figuran un complejo en la Costanera Norte de Buenos Aires y varios terrenos en la localidad de Ezeiza cercanos al aeropuerto. El éxito o fracaso de estas operaciones será clave para evaluar si el modelo de desinversión se profundiza o si, como ocurrió en ciclos anteriores, termina diluyéndose por resistencias políticas y judiciales.

En un contexto de ajuste fiscal estricto, vender lo que no se usa parece una decisión racional. La pregunta que queda abierta es si el Estado será capaz de administrar el proceso con la transparencia y profesionalismo que exige un patrimonio público de esta magnitud.