Nueva York congela los alquileres de un millón de departamentos: ¿solución o distorsión?

El Consejo de Regulación de Alquileres de Nueva York aprobó este miércoles, por 7 votos contra 1, la congelación total de los precios de los alquileres en las unidades con renta estabilizada. La medida, que alcanza a cerca de un millón de departamentos y a dos millones de personas, es el cumplimiento más concreto de las promesas de campaña del alcalde Zohran Mamdani.

Desde un punto de vista inmediato, el alivio es evidente. En una ciudad donde el costo de vida ya es extremo, evitar un nuevo ajuste de los alquileres regulados protege el poder adquisitivo de hogares de ingresos medios y bajos. En un contexto de inflación acumulada y salarios que no siempre acompañan, la decisión tiene una lógica política y social comprensible.

Sin embargo, la economía de la vivienda no opera solo en el corto plazo. La literatura empírica sobre controles de alquileres es bastante consistente: cuando se congelan precios por debajo del equilibrio de mercado, la oferta tiende a contraerse. Los propietarios reducen el mantenimiento, postergan inversiones y, cuando pueden, sacan unidades del mercado formal. Estudios realizados en San Francisco, Berlín y en la propia Nueva York en décadas anteriores muestran que la calidad del stock de vivienda regulada se deteriora más rápido que el no regulado.

Nueva York ya tiene uno de los mercados de alquiler más intervenidos del mundo. La renta estabilizada cubre alrededor del 45% del stock de alquileres. Extender la congelación a un millón de unidades más profundiza un sistema que, según varios análisis del NYU Furman Center, genera una brecha cada vez mayor entre el valor de mercado y el valor regulado. Esa brecha termina capitalizándose en los precios de las propiedades no reguladas y en los alquileres de los nuevos contratos, afectando a quienes no logran entrar al sistema protegido.

El debate que se reavivó estos días —socialdemocracia versus socialismo democrático— es en buena medida semántico. Lo relevante es el mecanismo: cuando el Estado decide fijar precios de manera permanente en un mercado con oferta inelástica de corto plazo, genera una redistribución desde los propietarios hacia los inquilinos actuales. Pero también genera una pérdida de eficiencia y, a mediano plazo, una reducción de la inversión en nuevo stock. El resultado suele ser menos vivienda disponible y de peor calidad para las generaciones siguientes.

Experiencias comparadas son ilustrativas. En Suecia, el control de alquileres histórico generó listas de espera de más de una década en Estocolmo. En Berlín, la congelación de 2020 fue parcialmente revertida por la Corte Constitucional y el mercado mostró una recuperación parcial de la oferta una vez levantada la medida. En San Francisco, un estudio de Stanford encontró que los controles de alquiler redujeron la oferta de unidades en alquiler en un 15% aproximadamente.

Desde luego, el problema de la vivienda en Nueva York no se resuelve solo con liberalización. La ciudad enfrenta restricciones geográficas, regulaciones de zonificación muy restrictivas y costos de construcción elevados. Una política sensata debería combinar desregulación selectiva de la oferta con subsidios focalizados a la demanda para los hogares más vulnerables. Congelar todo el stock regulado es la opción más sencilla desde el punto de vista político, pero rara vez es la más efectiva desde el punto de vista económico.

El alcalde Mamdani celebró la decisión como una victoria contra la especulación inmobiliaria. Es cierto que parte del aumento de los alquileres responde a dinámicas especulativas. Pero también responde a un desbalance estructural entre demanda y oferta que la congelación no resuelve. Al contrario, puede agravarlo.

Lo que viene ahora es previsible: los propietarios buscarán formas de compensar la pérdida de renta (aumentos en expensas, menor inversión en reformas, conversión de edificios a otros usos donde sea legal). Los inquilinos actuales ganan poder adquisitivo en el corto plazo, pero los futuros inquilinos enfrentarán un mercado más estrecho y con menos opciones. Esa es la clásica redistribución intergeneracional que generan los controles de precios prolongados.

Nueva York vuelve a ser un laboratorio de políticas de vivienda intervencionistas. El resultado de este experimento será observado con atención no solo en Estados Unidos, sino en todas las ciudades que enfrentan crisis de asequibilidad habitacional. La pregunta de fondo sigue sin respuesta fácil: ¿cómo aumentar la oferta de vivienda a precios razonables sin destruir los incentivos para construirla y mantenerla?