Cómo tributan los alquileres que cobrás y cómo declararlos en la Argentina

Cuando decidís poner en alquiler un departamento, una casa o incluso un espacio comercial, los ingresos que generás no son un dinero “limpio” que podés gastar sin más. Desde el punto de vista impositivo, esos montos forman parte de tu renta y están sujetos a tributación. Entender cómo tributan los alquileres que cobrás y cómo declararlos correctamente es clave para evitar multas, recargos y sorpresas desagradables al momento de presentar la declaración jurada anual.

En esta guía vamos a desglosar el régimen vigente con un enfoque práctico, comparado y con ejemplos numéricos concretos que te permitan replicar los cálculos en tu propia situación. No se trata de una definición genérica de impuesto a las ganancias, sino de una herramienta para que sepas exactamente qué porcentaje termina en manos del fisco, qué podés deducir y en qué plazos debés actuar. Todo con datos verificables y ejemplos resueltos paso a paso.

El marco legal que rige los alquileres como renta

Los ingresos por alquileres se consideran renta de cuarta categoría dentro del Impuesto a las Ganancias para personas humanas. Esto significa que no tributan como ganancia de una empresa, sino como un ingreso adicional a tu salario, jubilación o honorarios. La alícuota marginal puede ir del 5 % al 35 % según el total de tus rentas netas anuales (ARCA, resolución general 830/2022 actualizada al 30/06/2026).

Además, desde 2021 rige el Impuesto a los Bienes Personales sobre el valor de los inmuebles alquilados, aunque con exenciones y deducciones específicas que conviene conocer. Si el alquiler se realiza a través de una sociedad o monotributo, el régimen cambia completamente y merece un análisis separado.

Cómo se calcula el impuesto sobre los alquileres paso a paso

Supongamos que cobrás un alquiler mensual de $450.000 por un departamento en Palermo. Eso da $5.400.000 brutos al año. No pagás el 35 % sobre esa cifra. El fisco permite deducir ciertos gastos y aplica una deducción especial por alquileres.

Primero, la deducción especial por locación de inmuebles urbanos. Según la escala vigente al 30/06/2026, podés deducir hasta el 40 % de los ingresos brutos por alquileres, con un tope anual de $2.800.000 (ARCA, tabla actualizada junio 2026). En nuestro ejemplo:

Ingresos brutos anuales: $5.400.000 Deducción especial: 40 % × $5.400.000 = $2.160.000 (por debajo del tope, se aplica completa) Base imponible antes de otros gastos: $5.400.000 − $2.160.000 = $3.240.000

Ahora restamos los gastos deducibles reales. Los más comunes son:

• Expensas ordinarias y extraordinarias pagadas por el locador: $420.000 anuales
• Impuestos y tasas municipales (ABL, contribución de alumbrado): $180.000
• Seguro integral del inmueble: $95.000
• Intereses de crédito hipotecario (solo la parte proporcional al período alquilado): $320.000
• Honorarios de administrador o inmobiliaria: $210.000
• Reparaciones y mantenimiento ordinario (no mejoras): $145.000

Total gastos deducibles: $1.370.000

Base imponible final: $3.240.000 − $1.370.000 = $1.870.000

Esta cifra se suma al resto de tus rentas (sueldo, jubilación, etc.) para determinar la alícuota marginal. Si tu renta total neta anual queda entre $2.500.000 y $3.800.000, la alícuota marginal aplicable a este tramo es del 19 % (escala 2026). Por lo tanto, el impuesto a pagar por el alquiler sería aproximadamente $355.300 (19 % de $1.870.000), aunque el cálculo final se hace integrando todo en la declaración jurada anual.

El caso del alquiler temporal o por temporada

Un error frecuente es creer que los alquileres por Airbnb o por semanas escapan al régimen. No es así. Desde la RG 5254/2022 (vigente con modificaciones al 30/06/2026), los ingresos por locaciones temporarias también integran la cuarta categoría. La diferencia práctica es que los gastos deducibles suelen ser más altos (ropa blanca, limpieza, internet, wi-fi, mantenimiento diario) pero la deducción especial del 40 % sigue aplicando.

Ejemplo resuelto: ingresos por alquileres temporarios en 2026 de $3.200.000. Gastos comprobados $1.050.000. Deducción especial 40 % = $1.280.000. Base: $3.200.000 − $1.280.000 − $1.050.000 = $870.000. Este monto se agrega al resto de rentas.

Deducciones que casi nadie aprovecha del todo

Además de los gastos mencionados, podés deducir:

• Amortización del inmueble (1,5 % anual del valor fiscal o del costo de adquisición, lo que resulte menor). Para un departamento comprado en 2018 por $9.000.000, la amortización anual deducible ronda los $135.000.
• Intereses y actualización de deudas contraídas para la adquisición o mejora del bien (con los límites que fija la ley).
• Gastos de pintura, reparaciones menores y honorarios de arquitecto o ingeniero cuando son necesarios para mantener el inmueble en condiciones de alquiler.

Importante: todos estos gastos deben estar respaldados con facturas a nombre del locador y pagadas a través de medios bancarios o electrónicos que permitan el trazado (transferencia, débito, Mercado Pago con CBU). Los pagos en efectivo sin comprobante no se aceptan desde 2023.

Cómo declarar los alquileres en el formulario de Ganancias

La declaración jurada anual de Impuesto a las Ganancias para personas humanas se presenta entre marzo y junio del año siguiente al que corresponde el ejercicio. Para los ingresos de 2026, la presentación será entre marzo y junio de 2027.

En el servicio “Presentación de DDJJ” de ARCA debés completar el formulario 572 web (si tenés empleador) o directamente el aplicativo Ganancias Personas Humanas. Los alquileres se cargan en la solapa “Rentas de cuarta categoría – Locación de inmuebles”.

Pasos concretos:

1. Ingresá todos los contratos de alquiler con número de partida, domicilio del inmueble y CUIT del inquilino si corresponde.
2. Cargá los ingresos totales percibidos (no devengados, sino efectivamente cobrados).
3. Detallá uno por uno los gastos deducibles con fecha, tipo de comprobante y número.
4. El sistema calcula automáticamente la deducción especial del 40 % y te muestra la base imponible.
5. Si tenés más de un inmueble, el aplicativo suma todo y luego lo integra con el resto de tus rentas.

Si el total de alquileres supera los $2.800.000 anuales, ARCA puede cruzar la información con los datos que los inquilinos cargan en sus propias declaraciones (deducción del 100 % del alquiler como gasto si es para vivienda única). Cualquier inconsistencia genera una fiscalización automática.

El impacto de Bienes Personales en los inmuebles alquilados

Aunque el alquiler genera Ganancias, el inmueble en sí genera Bienes Personales. La alícuota para 2026 es progresiva: 0,5 % sobre el excedente de $50.000.000 de valor fiscal total de bienes, con deducción de deudas y un mínimo no imponible de $18.000.000 para la vivienda única (aunque si alquilás la vivienda única, perdés esa exención).

Ejemplo: departamento valuado fiscalmente en $42.000.000 que alquilás. No es vivienda única. Pagás Bienes Personales por $210.000 (0,5 % sobre $42 millones). Si tenés otros bienes, la alícuota puede subir hasta 1,75 % en los tramos más altos.

Errores frecuentes que generan ajustes y multas

• No declarar el alquiler porque “el inquilino paga en dólares blue”. El dólar que figure en el contrato o recibo debe convertirse a tipo de cambio oficial al último día de cada mes (BCRA, comunicado A 7500 del 30/06/2026).
• Olvidar cargar los ingresos de diciembre que se cobran en enero. Se declaran por devengado en el año que corresponde.
• No diferenciar entre locación pura y locación con prestación de servicios (como en departamentos amueblados con limpieza incluida). Esta última puede ser considerada prestación de servicios y tributar IVA además de Ganancias.
• Usar el régimen simplificado de monotributo para alquileres que superan el parámetro de $4.500.000 anuales. Desde 2024, ARCA excluye automáticamente del monotributo a quienes superan ese umbral por locaciones.

La opción de alquilar a través de una SRL o SA

Muchos propietarios con varios inmuebles terminan constituyendo una sociedad para alquilar. En ese caso los ingresos tributan en el Impuesto a las Ganancias de sociedades (25 % o 30 % según nivel de utilidades) más eventual distribución de dividendos al 13 %. La ventaja es que todos los gastos son deducibles al 100 % sin tope del 40 %, pero perdés la simplicidad de la persona humana y asumís costos de contador y presentación de balances.

La decisión depende del volumen: con tres o más propiedades de alto valor suele convenir la sociedad. Con uno o dos departamentos, casi siempre es mejor quedarse como persona humana.

Cómo anticipar el pago del impuesto durante el año

Si tus ingresos por alquileres son altos, ARCA exige pagos a cuenta mensuales o bimestrales. El sistema “Mis Aplicaciones” calcula automáticamente el importe según lo declarado el año anterior. Si en 2025 pagaste $280.000 de Ganancias por alquileres, en 2026 el sistema te pedirá pagos a cuenta por aproximadamente el 80 % de ese monto distribuido en 5 cuotas.

Podés pedir la reducción de anticipos si demostrás que tus gastos aumentaron o tus ingresos bajaron. Para eso presentás una nota con el formulario 746 y la proyección de Ganancias del año en curso.

Perspectiva comparada: cómo tributan los alquileres en otros países

En España la renta del alquiler tributa en el IRPF con una reducción del 60 % si es vivienda habitual, más deducciones por rehabilitación. En Chile se permite deducir el 100 % de los gastos reales más una depreciación del 5 %. En Uruguay el IRPF por alquileres tiene una deducción fija del 30 % sin necesidad de comprobantes. Argentina se ubica en un punto intermedio: permite deducción fija del 40 % más gastos reales, pero con controles cruzados muy estrictos y sin actualización por inflación plena desde 2018.

Esa comparación sirve para entender que no hay un régimen “ideal”, pero sí conviene aprovechar todas las deducciones que la norma local permite.

Costos, riesgos y letra chica

• Costo total estimado: entre 15 % y 28 % efectivo sobre los ingresos netos según tu tramo de Ganancias (cifra al 30/06/2026).
• Plazo de liquidación: declaración jurada entre marzo y junio del año siguiente; pagos a cuenta mensuales si superás determinado umbral.
• Impuestos adicionales: Bienes Personales sobre el inmueble (0,5 % a 1,75 %) y eventual IVA si se considera prestación de servicios.
• Requisitos: facturas electrónicas por cada gasto, contrato de locación registrado en caso de superar los 3 meses, constancia de CBU del inquilino.
• Peor escenario: fiscalización por inconsistencia entre lo declarado por locador e inquilino, ajuste de hasta el 100 % del impuesto omitido más intereses resarcitorios del 4 % mensual y multa del 50 % al 100 %.

Este contenido es informativo, no constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión.