El Gobierno subasta un terreno estratégico en Córdoba y Juan B. Justo: detalles y precio base

El Gobierno nacional avanza con la subasta de un terreno de más de 1.150 metros cuadrados ubicado en una de las esquinas más estratégicas de la Ciudad de Buenos Aires. El predio, situado en la intersección de las avenidas Córdoba y Juan B. Justo, en pleno Palermo, será rematado el próximo 13 de agosto con un precio base que, según fuentes oficiales, ronda los US$ 3,5 millones.

La decisión se enmarca en el esfuerzo del Ejecutivo por desprenderse de activos no esenciales y generar ingresos en un contexto de ajuste fiscal. No es la primera vez que se intenta vender este lote: en años anteriores hubo intentos fallidos o con escaso interés, lo que refleja tanto las dificultades macroeconómicas como las particularidades de un mercado inmobiliario que, aunque muestra signos de reactivación, sigue condicionado por la incertidumbre cambiaria y la falta de crédito hipotecario en pesos.

Características del inmueble

El terreno se encuentra en una zona de alta visibilidad y conectividad. A pocos metros del cruce de dos avenidas con intenso flujo vehicular y peatonal, el predio tiene forma irregular y está catalogado como baldío desde hace años. Según la documentación oficial, permite usos mixtos (comercial, residencial y de oficinas) bajo el código urbanístico vigente en la zona, lo que lo convierte en un activo atractivo para desarrolladores que busquen construir torres de mediana altura o un proyecto de usos múltiples.

Su ubicación lo sitúa a minutos de la estación Palermo del tren San Martín, de la línea D de subte y de corredores de colectivos clave. Además, está rodeado de barrios que han experimentado fuerte valorización en la última década: Palermo Soho, Villa Crespo y Colegiales. Ese contexto explica por qué, pese a los vaivenes económicos, el lote sigue considerado estratégico.

Contexto de mercado y comparables

El precio base de la subasta equivale a aproximadamente US$ 3.043 por metro cuadrado. Para ponerlo en perspectiva, terrenos similares en Palermo o Recoleta se han transado en los últimos 18 meses entre US$ 2.800 y US$ 4.200 el m², según datos de la Cámara Argentina de Inmobiliarias. El valor propuesto parece competitivo, aunque el éxito de la operación dependerá de si los oferentes perciben que el contexto macro mejorará lo suficiente como para justificar una inversión de esta magnitud.

Quien haya seguido el mercado inmobiliario porteño en los últimos años recordará que la combinación de cepo cambiario, alta inflación y tasas reales negativas desincentivó la inversión en ladrillos. La reciente baja de la inflación y la expectativa de una eventual normalización cambiaria han despertado cierto interés, pero todavía no se traduce en un boom de transacciones. En ese sentido, esta subasta será un termómetro relevante.

Antecedentes y proceso

El predio pertenece al Estado nacional y estuvo bajo la órbita de distintas dependencias. Su venta forma parte de un paquete más amplio de enajenación de bienes públicos que incluye otros terrenos y edificios en diferentes provincias. La subasta se realizará de manera electrónica a través del sistema del Banco Ciudad, con base en dólares estadounidenses y pago al contado o con financiamiento limitado.

Según el pliego, los interesados deben presentar una garantía del 5% del valor base. El acto está abierto a personas físicas y jurídicas, tanto locales como extranjeras, aunque estos últimos deberán cumplir con las regulaciones de lavado de activos y origen de fondos.

¿Qué significa para el inversor?

Para un desarrollador local, el terreno representa una oportunidad de entrar en una zona prime con un costo de ingreso relativamente razonable, siempre que pueda financiar la construcción posterior. Para un inversor extranjero, el atractivo radica en la ubicación y en la posibilidad de dolarizar la inversión en un país que, históricamente, ha recompensado la paciencia en bienes raíces.

Sin embargo, conviene mirar los precedentes. Subastas similares en 2018 y 2022 no llegaron a concretarse por falta de ofertas suficientes o por cambios en las condiciones macro. Esta vez el contexto es distinto: inflación en baja, tipo de cambio más estable y señales de que el Gobierno busca seguir reduciendo su footprint en la economía. Eso podría generar mayor interés.

La pregunta que vale la pena hacerse es si el precio base resulta atractivo suficiente para compensar los riesgos residuales de la economía argentina. Quien conozca la historia local sabe que los terrenos en esquinas de alto tráfico rara vez pierden valor en el muy largo plazo; la duda es siempre el timing.

Bajada local y mirada comparada

En perspectiva regional, varios países de América Latina han usado la venta de activos públicos como herramienta de saneamiento fiscal. Chile lo hizo en los noventa con buenos resultados; Brasil recurrió a ello durante la crisis de 2015-2016 con resultados mixtos. Argentina lo intentó en distintas oportunidades con éxito variable, condicionado siempre por la credibilidad del programa económico de turno.

En este caso, la subasta no resolverá el déficit fiscal, pero sí envía una señal de que el Estado está dispuesto a reducir su stock de activos improductivos. Para el mercado inmobiliario de CABA, que representa una porción relevante del PIB porteño, cada operación exitosa ayuda a reconstruir confianza.

El 13 de agosto, entonces, no solo se subastará un terreno en Córdoba y Juan B. Justo. Se pondrá a prueba, una vez más, el apetito de los inversores por activos argentinos en un contexto todavía frágil pero con ciertas luces de mejora. El resultado dirá bastante sobre el estado real del mercado más allá de los titulares.