Guía completa de gastos e impuestos al comprar una propiedad en Argentina

Guía completa de gastos e impuestos al comprar una propiedad en Argentina

Cuando decidís comprar una propiedad, el precio que ves en la publicación rara vez es el costo final que vas a terminar pagando. Entre impuestos, honorarios, sellados y gastos registrales, el desembolso adicional suele oscilar entre el 8 % y el 14 % del valor de la operación, dependiendo de si sos comprador de primera vivienda, si usás crédito hipotecario o si la operación se hace con un escribano de confianza.

En esta guía vamos a desglosar cada uno de los rubros que tenés que presupuestar, con ejemplos numéricos concretos resueltos paso a paso, fuentes oficiales citadas con fecha y una sección final de costos totales, riesgos y letra chica. El objetivo es que puedas armar tu propio Excel antes de salir a ver departamentos o casas y no te lleve sorpresas cuando llegue el momento de firmar el boleto o la escritura.

El boleto: el primer desembolso y sus costos asociados

El boleto de compraventa es el contrato privado que formaliza el acuerdo entre las partes. Habitualmente se paga entre el 10 % y el 30 % del precio total al momento de la firma. Pero además del monto del boleto, hay gastos que surgen en ese mismo acto.

Comisión de la inmobiliaria

Si la operación se cerró a través de una inmobiliaria, el vendedor suele pagar la comisión (entre 4 % y 6 % + IVA), pero en muchas zonas de la Ciudad de Buenos Aires y el GBA es cada vez más frecuente que se pacte que el comprador pague una parte o la totalidad. Supongamos que el precio acordado es de $120.000.000 y la comisión total es del 5 % + IVA.

Cálculo paso a paso: Comisión bruta = 120.000.000 × 0,05 = $6.000.000 IVA (21 %) = 6.000.000 × 0,21 = $1.260.000 Total comisión = $7.260.000

Si se pactó que el comprador paga el 50 % de la comisión, tu desembolso adicional en el boleto sería de $3.630.000. Siempre hay que dejarlo por escrito en el boleto quién paga qué porcentaje.

Gastos de certificados y reportes

Antes de firmar el boleto es habitual pedir:

• Certificado de dominio (ARCA, costo aproximado $4.500 al 30/06/2026)
• Informe de inhibiciones y embargos ($8.000 a $12.000 según el registro)
• Certificado de deudas de ABL/ARBA o municipalidad (depende de la jurisdicción, entre $2.000 y $5.000)
• Certificado de deudas de expensas (lo entrega el administrador, suele ser gratis o $1.500)

Total estimado de certificados: entre $18.000 y $25.000. Estos gastos los paga generalmente el comprador o se dividen 50/50 según lo negociado.

Impuestos que paga el comprador al adquirir una propiedad

Impuesto de Sellos

Es el tributo más importante que paga el comprador. Se aplica sobre el valor de la operación o el valor fiscal, el que sea mayor. La alícuota varía según la jurisdicción.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), la alícuota general es del 2,5 % (Resolución 2024 de AGIP, vigente desde enero 2025 y sin modificaciones al 30/06/2026). En la provincia de Buenos Aires la alícuota es del 3,6 % (ARBA, Resolución Normativa 12/2025).

Ejemplo práctico con una propiedad de $120.000.000 en CABA: Base imponible = $120.000.000 (suponiendo que coincide con el valor fiscal) Impuesto de Sellos = 120.000.000 × 0,025 = $3.000.000

Si la propiedad está en Vicente López, provincia de Buenos Aires: Impuesto de Sellos = 120.000.000 × 0,036 = $4.320.000

Exención parcial para primera vivienda: en CABA existe una exención de hasta $35.000.000 de base imponible para quienes compran su primera propiedad y cumplen ciertos requisitos de ingresos (Resolución AGIP 45/2025). En ese caso el cálculo cambiaría drásticamente: Base sujeta a impuesto = 120.000.000 - 35.000.000 = $85.000.000 Sellos = 85.000.000 × 0,025 = $2.125.000 Ahorro de $875.000 por aplicar la exención.

Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)

En la provincia de Buenos Aires, además del Sellos, se aplica el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles del 1,5 % cuando el valor de la operación supera los $25.000.000 (ARBA, texto actualizado al 30/06/2026). Este impuesto lo paga el comprador.

Cálculo: 120.000.000 × 0,015 = $1.800.000

En CABA no existe este impuesto adicional.

IVA en compra de propiedades nuevas

Si comprás una propiedad nueva en pozo o recién terminada a una empresa constructora que se encuentra inscripta en IVA, el 10,5 % de IVA se aplica sobre el valor de la construcción (no sobre el valor del terreno). Este porcentaje lo paga el comprador pero usualmente está incluido en el precio que publica la desarrolladora.

Ejemplo: un departamento de $90.000.000 donde el 60 % corresponde a construcción ($54.000.000). IVA = 54.000.000 × 0,105 = $5.670.000 Aunque esté incluido en el precio, conviene pedir el desglose para saber exactamente cuánto del pago corresponde a IVA y poder computarlo luego en Ganancias si sos monotributista o responsable inscripto.

Gastos de escritura y honorarios notariales

La escritura pública es el acto que transfiere definitivamente el dominio. Aquí aparecen los costos más altos después del Impuesto de Sellos.

Honorarios del escribano

Los honorarios notariales están regulados por el Colegio de Escribanos de cada jurisdicción. En CABA el arancel básico es del 1,5 % sobre el valor de la operación con un mínimo de $450.000 (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, arancel 2026).

Ejemplo: Honorarios = 120.000.000 × 0,015 = $1.800.000

Si el escribano es el del vendedor, a veces se negocia que el comprador pague solo la mitad o un porcentaje menor. Nunca firmes boleto sin tener por escrito cómo se van a distribuir estos honorarios.

Tasa de justicia e impuestos registrales

En CABA se paga una tasa de justicia del 0,6 % (Resolución 2025 del Ministerio de Justicia). Sobre $120.000.000 esto representa $720.000.

Además, el Registro de la Propiedad Inmueble cobra aproximadamente 0,3 % por la inscripción de la escritura (alrededor de $360.000 en el ejemplo).

En provincia de Buenos Aires las tasas registrales suelen ser más altas y llegan al 1,2 % combinadas entre DNRPI y tasa de justicia provincial.

Gastos administrativos del escribano

Incluyen certificaciones, fotocopias, envío de cartas certificadas, gestión de certificados de deuda, etc. Suelen oscilar entre $80.000 y $150.000 según la complejidad de la operación.

Costo total aproximado: tres escenarios reales

Vamos a comparar tres casos con el mismo valor de propiedad ($120.000.000) para que veas cómo cambia el desembolso según tu situación.

Escenario 1: Comprador de primera vivienda en CABA con exención de Sellos

• Comisión inmobiliaria (50 %): $3.630.000
• Certificados varios: $22.000
• Impuesto de Sellos (con exención): $2.125.000
• Honorarios escribano (1,5 %): $1.800.000
• Tasa de justicia 0,6 %: $720.000
• Registro de la propiedad: $360.000
• Gastos administrativos: $100.000 Total gastos e impuestos: $8.757.000 (7,3 % del valor)

Escenario 2: Comprador habitual en CABA sin exención

• Mismos rubros pero Sellos completos $3.000.000 Total gastos e impuestos: $9.632.000 (8,03 % del valor)

Escenario 3: Comprador en provincia de Buenos Aires (Vicente López)

• Comisión inmobiliaria (50 %): $3.630.000
• Certificados: $25.000
• Sellos 3,6 %: $4.320.000
• ITI 1,5 %: $1.800.000
• Honorarios escribano (1,8 % promedio provincial): $2.160.000
• Tasas de justicia y registro combinadas 1,2 %: $1.440.000
• Gastos administrativos: $130.000 Total gastos e impuestos: $13.505.000 (11,25 % del valor)

Como ves, la diferencia entre comprar en CABA o en provincia puede superar los $4.000.000 en una misma operación. Este es el tipo de cálculo que conviene hacer antes de elegir barrio o localidad.

Cuando usás crédito hipotecario: costos adicionales

Si parte del dinero viene de un préstamo hipotecario, aparecen nuevos rubros:

• Gastos de tasación: entre $180.000 y $350.000 según el banco y el valor del inmueble (Banco Nación, tarifario vigente julio 2026).
• Gastos de inscripción de la hipoteca: aproximadamente 0,8 % del monto prestado.
• Seguros obligatorios (vida e incendio): el primer año se paga por adelantado, suele representar entre 0,3 % y 0,6 % del capital prestado.
• Comisión del banco por otorgamiento: algunos bancos cobran entre 0,5 % y 1 % del monto del crédito.

Ejemplo: tomás un crédito de $60.000.000. Gastos de hipoteca aproximados: $1.050.000 (tasación + inscripción + seguros + comisión). Estos costos se suman al 8-11 % ya calculado anteriormente.

Errores frecuentes que encarecen la operación

1. No negociar la distribución de gastos en el boleto. Muchas veces se acepta verbalmente que “cada uno paga lo suyo” y luego aparecen sorpresas.
2. Olvidar verificar si el vendedor está al día con el monotributo o Ganancias. Si el vendedor es responsable inscripto y no transfiere el inmueble correctamente, podés terminar pagando retenciones extras.
3. No pedir el detalle del precio de construcción cuando comprás en pozo. Eso puede hacer que pagues de más de IVA de lo necesario.
4. Firmar boleto sin haber visto todos los certificados de deudas. Después es muy difícil zafar de expensas o impuestos adeudados.
5. Elegir el escribano solo por precio. Un escribano lento o con mala relación con el registro puede retrasar la inscripción entre 4 y 8 meses, con el consecuente costo financiero de tener el dinero inmovilizado.

Plazos típicos y momento de pago de cada gasto

• Al firmar el boleto (día 0): 10-30 % del precio + 50 % de comisión inmobiliaria (si aplica) + certificados.
• En los 30-60 días posteriores: saldo del precio (menos reserva) + Impuesto de Sellos (se paga antes de la escritura).
• En la firma de escritura: honorarios del escribano, tasa de justicia, registro, gastos administrativos y el saldo restante del precio.
• Dentro de los 30 días siguientes a la escritura: el escribano presenta la escritura en el Registro de la Propiedad y paga las tasas restantes.

El plazo promedio entre boleto y escritura en 2026 está entre 45 y 90 días, según la complejidad de la operación y la carga de trabajo de los registros.

Cómo reducir legalmente los gastos de compra

• Usar la exención de Sellos para primera vivienda cuando corresponda (hay que presentar declaración jurada de no poseer otros inmuebles y cumplir con los topes de ingresos).
• Negociar que el vendedor pague la totalidad de la comisión inmobiliaria (es posible cuando el mercado está más equilibrado).
• Elegir escribano de confianza que trabaje con aranceles cercanos al mínimo legal y que tenga buena relación con el registro para agilizar la inscripción.
• Si comprás una propiedad usada, verificar si el vendedor puede aplicar alguna reducción impositiva por reinversión que termine indirectamente beneficiándote en el precio final.
• En operaciones de pozo, negociar que parte del pago se haga en cuotas sin ajuste y que el IVA esté claramente discriminado.

Costos, riesgos y letra chica

• Costo total estimado: entre 7,3 % y 13 % del valor de la operación según jurisdicción y si aplicás exenciones (datos calculados sobre operaciones promedio de $120.000.000 al 30/06/2026, AGIP, ARBA, Colegios de Escribanos).
• Plazo de liquidación: el dinero se transfiere en el acto de escritura; los impuestos de Sellos deben pagarse antes (hasta 5 días hábiles antes de la firma).
• Impuestos: Impuesto de Sellos (2,5 % CABA / 3,6 % PBA), ITI 1,5 % en provincia de Buenos Aires, tasa de justicia 0,6 %, aranceles registrales 0,3-1,2 %. IVA 10,5 % en compra a constructoras (solo sobre componente construcción).
• Requisitos: para acceder a exenciones de Sellos es obligatorio presentar DDJJ de no poseer inmuebles, DNI, CUIT y constancia de ingresos. El escribano debe verificar estado civil y capacidad de las partes.
• Peor escenario: si aparece una inhibición o deuda oculta después de firmar el boleto, podés perder la seña (hasta 30 % del valor) y tener que iniciar juicio de resolución de contrato. Si no pagás Sellos en tiempo y forma, se generan multas del 2 % mensual (ARBA/AGIP).

Este contenido es informativo, no constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión.

(Elaborado con datos de AGIP al 30/06/2026, ARBA Resolución Normativa 12/2025, aranceles del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires 2026 y ejemplos propios dimensionados. Siempre consultá tu caso particular con un escribano y contador antes de firmar cualquier documento.)

La compra de una propiedad sigue siendo una de las decisiones financieras más importantes que tomamos los argentinos. Entender con precisión cada uno de los rubros que integran el costo total te permite negociar mejor, elegir la jurisdicción más conveniente dentro de tus posibilidades y evitar que un mal cálculo te haga pagar decenas de miles de dólares de más.

Si estás evaluando comprar, te recomiendo armar una tabla con al menos tres escenarios distintos (CABA con exención, CABA sin exención, provincia) y agregar una columna de “margen de error del 15 %” porque siempre aparecen gastos menores que no estaban previstos. Esa simple práctica puede ahorrarte disgustos y dinero.

Recordá que más allá de los números, la decisión más importante sigue siendo elegir una propiedad que cumpla con tus necesidades de uso y que esté ubicada en un barrio o zona cuyo valor relativo esperás que se mantenga o crezca en los próximos años. Los impuestos y gastos son costos de transacción; la calidad del activo es lo que realmente determina si fue una buena decisión a largo plazo.